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统计局能说清楚房价成本? (马光远)  

2009-06-17 16:23:21|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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据媒体报道,国家统计局准备对40个主要城市的商品房成本进行摸底统计,多年来一直秘而不宣的房价成本有望就此打开一个小小的窗口。其实,房价成本实属转型中国诸多现象中最不可思议之谜,在统计技术高度发达,经济学登峰造极,土地价格公开拍卖,税费公开征收,商品房公开出售的情况下,对中国房价的成本,“官、产、学”各界没有人搞清楚。这样,一方面是不断高企的房价,另一方面却是一直成谜的房价成本。

很显然,房价成本绝非一个技术难题。从房价的构成而言,房价无非由土地开发费用(含土地出让金、配套基础设施配套费、征地拆迁费等)、建设成本、销售费用、税金、利润、其他费用等几项构成。按照马克思的资本构成公式,房价的成本也可以分为固定成本和变动成本:固定成本主要包括土地开发成本、建设成本、占用资金的利息成本等;而可变成本主要是指房地产的经营销售成本、建筑施工过程中工人的劳动工资以及前期的勘察设计费用、管理费用等,而这两项之和就是房屋的造价,而房屋的品质、开发商的信誉等无形的价值则成为决定利润大小的因素。

但是,就是这么简单的算术题,如同吾国很多现象一样被搞得非常复杂。按照常理,既然民众对暴涨的房价不满,既然开发商将高房价的责任归之于高地价和繁多的税费,最简单的做法就是公开房价的成本,是非自明。然而,开发商一方面指责政府,另一方面却百般为自己不公开房价成本辩解。笔者记得2005年7月,福州市物价局早全国率先公布房价成本清单,在社会上引起了很大反响。福州市的这份房价清单测算结果显示,地价约占房价的30%左右;建安成本约占房价的25%左右;管理费用、营销费用和利税等税费成本以及开发商利润共占到房价的40%以上。在所列的23个楼盘成本目录中,开发商的利润率平均约为50%,最低的约为20%,最高的超过90%。

福州公布房价成本的行为引起了很大的反响,但遭到了开发商和很多地方政府的抵制,当然,如果我们分析一下利益链条,这种试图通过房价信息的垄断而维护既得利益的意图则不言自明。在整个房地产的利益链条中,地方政府和开发商完全是一个利益共同体,保持房价成本的神秘性,就成了地方政府和开发商的“共谋”行为。甚至可以说,公布房价成本的关键障碍并非来自开发商,而是在整个房价构成中,政府所得占的比例的确不小。今年两会期间,全国工商联房地产商会通过全国工商联,向两会提交了一份提案和两份书面发言称,全国工商联房地产商会去年就全国9城市“房地产企业的开发费用”的调查显示,在总费用支出中,流向政府的部分(即土地成本+总税收)所占比例为49.42%。

正是因为有地方政府巨大利益的存在,公布房价成本不仅开发商不愿意,地方政府更是没有任何积极性。因此,公布房地产成本之难,并非由于某些无良学者所言的“技术障碍”,真正的阻力源自政府、开发商甚至包括强势媒体和作为某些利益群体代言人的专家学者和研究机构的干扰,如果没有这些干扰,房地产成本就回归简单和透明。那么,在这种障碍依然存在的情况下,国家统计局又有多少可能获得真实的数据,告诉民众一个真实的价格公式。就此而言,我们对于国家统计局能否获得真实的原始数据并不抱很大的期待。

另外,我们看到,房地产的信息混乱,不仅仅体现在房价成本,而是处在一个全方位的扭曲和垄断状态。中国商品房市场建立至今,很多地方都没有建立一个比较准确的房地产统计体系,所谓的房地产指数,全国更是混乱一团。国家发改委统计的是36个大中城市的价格指数,而房地产企业协会用的是中-房指数,各地又有自己的价格指数,一些房地产经纪机构更是各取所需,自编指数,造成了信息和价格的乱象。按照对方统计,房价在涨,而根据发改委的数据,房价却在跌。在08年房地产市场一片低迷的情况下,各个楼盘都在打折销售,而发改委的统计数据却一再显示房价仍然在上涨,实属滑稽。最近的例子是,国家统计局刚刚公布了5月份CPI指数,5月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比下降0.6%,降幅比4月份缩小0.5个百分点;环比上涨0.6%,涨幅比4月份扩大0.2个百分点。而事实上,北京、广州等地的房价,涨幅甚至达到了30%。因此,在调研成本的同时,国家统计局必须建立全国性的房价统计指标,打破开发商和地方政府对数据的操纵和垄断。

就此而言,房价成本等房地产的数据长期是一笔糊涂账,不仅损害民生,更影响公共政策的权威和公正。从2008年以来房地产公共政策的走向看,由于政府对整个房地产市场缺乏数据支撑,导致政策出现了诸多的混乱,在房价没有合理回归,开发商的利润空间仍然巨大的情况下,政府受开发商之绑架,而匆忙救市,不仅让之前的调控政策功亏一篑,更是引发了萧条期罕见的房价暴涨,广州等城市的房价甚至创历史新高。而通过下调资本金比例等极具杀伤力的政策,使得银行等金融机构被房地产绑架的局面进一步深化。而这种政策的混乱,无疑和房地产市场的信息混乱有很大的关系。

因此,通过国家统计局的首次调研,给公共政策提供有价值的数据,撕开房地产信息的“铁幕”,让国家政策和民众不再随着开发商的指挥棒翩翩起舞,的确很有必要。但是,千万不要将此解读为政府要控制高房价,房地产的暴利时代宣告结束的信号。当地方政府在房地产中的利益错根盘节的时候,当经济的复苏仍然寄希望于房地产拉动的时候,我们的确不应该对一个并没有多少话语权的统计机构的调研行为给予过多的期待。

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